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Simulation prêt immobilier sans apport !

Un achat immobilier est un engagement fort qui nécessite bien souvent un emprunt conséquent auprès d'un organisme prêteur.

De plus en plus, ces établissements exigent des garanties pour témoigner de la viabilité du prêt et de la fiabilité des emprunteurs. Lorsque ces derniers présentent leur demande de prêt immobilier sans apport financier personnel, la banque peut se montrer plus sceptique. Dans ce cas, il convient de présenter d'autres garanties à la banque. Voici comment obtenir son prêt immobilier sans apport.

Pourquoi est-ce que les banques exigent bien souvent un apport financier personnel ?

Face à la conjoncture nationale, mais aussi européenne et internationale, et à l'incertitude qu'elle fait peser sur la sécurité des emplois, donc des rémunérations, la précarité grandissante liée à l'inflation sans précédant, mais aussi une guerre aux portes de l'Europe et des engagements militaires auxquels la France est liée et ne pourrait déroger, et suite à une pandémie sanitaire qui a chamboulé les équilibres financiers, les banques sont de plus en plus exigeantes en termes de garantie. En clair, les nouveaux emprunteurs doivent montrer double patte blanche pour pouvoir prétendre au crédit immobilier, dans un contexte également de crise du logement, avec un marché immobilier sur lequel on note une légère décroissance, mais toujours sur des prix largement exorbitants.

Aussi, tirer son épingle du jeu est nécessaire pour parvenir à convaincre la banque de sa capacité de remboursement d'un crédit immobilier, à l'instant T, selon sa situation professionnelle et personnelle, mais aussi dans le futur, selon sa situation financière. L'apport personnel est donc la parfaite réponse à cette exigence de la banque. Voici pourquoi :

  • Il apporte la garantie d'une capacité d'épargne de l'emprunteur;
  • Il apporte la preuve d'une bonne gestion budgétaire des revenus de l'emprunteur, dans un esprit de prévoyance;
  • Il apporte la garantie d'une capacité à assumer le saut de charge que représenteront les futures mensualités, par rapport au loyer actuel;
  • Il apporte la preuve d'un projet d'acquisition immobilière réfléchi, suffisamment muri car anticipé par l'épargne dédiée.

L'apport personnel peut être issu d'un produit d'épargne (livret, assurance vie, PER, etc.), d'un héritage, d'un don, de la vente d'un bien mobilier ou immobilier, etc. Toutes les sources sont envisageables, même si toutes ne satisferont pas la totalité des garanties précitées.

Ceci étant, nous n'avons pas encore totalement répondu à la question posée. Hormis pour la garantie qu'il apporte, pourquoi les banques exigent-elles ce fameux apport personnel ? Parce qu'en octroyant un crédit immobilier sans apport, la banque va alors prêter la somme demandée, mais va également intégrer au crédit les frais annexes, comme les frais de courtage, les intérêts du prêt, les frais notariés, etc. Aussi, elle prête en réalité environ 110 à 120 % du montant d'achat du bien immobilier. L'apport personnel est donc censé diminuer le prêt pour que la banque ne prête "que" 100 % du capital demandé. En bref, l'emprunteur doit idéalement autofinancer les frais associés au crédit.

Comment évaluer la compétitivité d'une offre de prêt immobilier ?

La compétitivité d'un prêt peut s'évaluer sur divers critères. Toutefois, les deux principaux, ou les deux les plus impactant, seront évidemment ceux liés au taux d'intérêt, et à l'assurance du prêt.

  • Le Taux annuel effectif global : Le TAEG exprime la totalité des frais générés lors de la mise en œuvre d'un crédit consenti à un particulier, à savoir le taux nominal des intérêts, les frais de dossier, les frais de garantie, les frais d'assurance obligatoire, la rémunération du courtier, les frais d'ouverture et de tenue de compte, les coûts liés aux garanties facultatives de l'assurance, les frais de transfert de fonds, les indicateurs de nouvelles normes européennes, et enfin, et récemment, le montant de l'évaluation d'un bien immobilier. Pour être compétitif, il doit être le plus bas possible, et évidemment ne pas dépasser le taux d'usure, auquel cas le prêt sera refusé. Le taux d'usure est le taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt.
  • L'assurance du prêt : Son taux dépendra du risque que l'assureur estime prendre, mais aussi et principalement des garanties imposées par la banque pour accorder le prêt. Pour profiter d'une assurance de prêt à taux intéressant, mieux vaudra souscrire un contrat auprès d'un assureur indépendant au prêt, par la délégation d'assurance. Le contrat sera plus adapté à la situation. Les garanties obligatoires sont la garantie décès et la perte totale et irréversible d'autonomie. Les garanties facultatives sont les interruptions de travail ou la perte d'emploi.

Sans apport, il est possible que ces deux éléments augmentent, la banque et l'assureur considérant alors que le risque pris est plus important. Aussi, pour profiter d'une offre concurrentielle, il sera bon de s'aider des deux soutiens suivants :

  • Le comparateur en ligne : Les comparateurs en ligne étudient les offres en temps réel des organismes prêteurs. Pour évaluer la situation et présenter les offres de prêts correspondant à la demande, le comparateur demande à ce que soient renseignées des informations propres à l'emprunteur, et notamment son âge, sa situation professionnelle et financière, et s'il compte investir un apport personnel. Les services du comparateur permettront de se faire une idée des offres auxquelles prétendre, et du TAEG envisageable. D'ailleurs, si l'emprunteur dispose d'une épargne qu'il ne souhaiterait idéalement pas intégrer comme apport, il sera judicieux de faire la simulation avec et sans, pour comparer les offres et le manque à gagner.
  • Le courtier : C'est un professionnel de l'immobilier, qui connaît le milieu sous toutes ses formes. Il est au fait de la réglementation en vigueur et de toute évolution nouvelle, en cours, à venir, ou même de tendance grâce à sa veille juridique permanente. Il est également au fait des offres d'un portefeuille fourni d'organismes prêteurs en immobilier. Il connaît leur stratégie concurrentielle, leur stratégie promotionnelle, les profils plus ciblés par les uns ou par les autres. Et puis, il a quelque chose qu'a priori vous n'avez pas : un bon réseau, et une expertise pointue en finances. En d'autres termes, en se présentant aux banques avec votre dossier, il a déjà anticipé ce qui pourrait poser difficulté, ce qu'il a déjà préparé par un contre-argumentaire pointant les aspects positifs et compensatoires de votre situation, le tout en employant le même langage financier.

Comment emprunter sans apport ?

Comment profiter d'un TAEG compétitif, et d'une assurance de prêt à taux concurrentiel ? Le tout sans apport ? Rassurez-vous, c'est possible. Si l'apport financier personnel fournit une garantie importante à la banque, il va falloir lui en apporter par d'autres moyens. Alors comment rassurer la banque quant à sa capacité de remboursement ?

Démontrer sa capacité d'épargne

Il est parfaitement possible de disposer d'une épargne, mais ne pas souhaiter la soumettre en apport personnel, pour préférer l'investir dans des travaux d'aménagement par exemple, ou bien dans un autre projet pour éviter de contracter un nouveau crédit. Dans ce cas, il sera bon d'apporter à la banque un justificatif d'épargne. Celui-ci attestera de la capacité d'épargne de l'emprunteur, donc de sa capacité à intégrer le saut de charge à son budget, sans impact majeur sur sa gestion financière. En bref, la banque est rassurée quant au risque de découvert.

Hypothéquer le bien

L'hypothèque est une garantie dite "réelle" sur le bien immobilier, qui permet au créancier de faire saisir le bien en cas de non-remboursement du prêt, afin qu'il soit procédé à sa vente en justice. Par ce biais, l'organisme prêteur s'assure du remboursement de son avance, idéalement par les mensualités mises en place, et si besoin par le produit de la vente du bien hypothéqué. Vous l'aurez compris, l'hypothèque est généralement imposée par la banque. Toutefois, si elle ne l'exige pas nécessairement, décider d'hypothéquer son bien permet de se voir octroyer une capacité d'endettement plus élevée, et d'obtenir une durée de remboursement rallongée.

Présenter un cautionnement

Le cautionnement est la garantie d'honorabilité des échéances par un tiers en cas d'incapacité de l'emprunteur à honorer ses dettes. Il existe deux types de cautionnement :

  • Le cautionnement mutuel, apporté par un organisme spécialisé, en échange d'une rémunération. En clair, l'emprunteur verse une commission et une cotisation qui s'ajoute au fonds mutuel de garantie. En cas d'impossibilité de paiement, l'organisme prend alors l'échéance en charge. Le cautionnement est dit "mutuel", puisqu'il est dilué par le nombre de souscripteurs;
  • Le cautionnement solidaire d'une personne physique, généralement un proche de l'emprunteur, qui s'engage à payer les mensualités si ce dernier est en incapacité de les assumer. La banque exigera toutefois que le garant présente une situation financière à la fois stable et solide. On parle de cautionnement solidaire, car au premier impayé, la banque exigera son remboursement au garant. Il est donc parfaitement solidaire de l'engagement que représente le prêt, et de ses conséquences. Généralement, hormis les ascendants, il y aura peu de volontaires.

Nantir un bien mobilier ou immobilier

Pour le nantissement, comme pour le cautionnement ou l'hypothèque, on parle de sûretés pour désigner les garanties. Le nantissement est donc une sûreté dite réelle. Pourquoi ? Parce que la banque va s'assurer du remboursement du prêt grâce aux biens nantis, sur lesquels la banque aura le droit de puiser pour se rembourser. Pour être plus clairs, l'emprunteur va placer en garantie des biens dits "nantis", qui pourront être des produits financiers comme l'assurance vie, des comptes titres en OPCVM, un compte épargne, un fonds de commerce, des parts sociales, etc. Ces biens incorporels seront placés en garantie. En cas de non honorabilité des dettes, la banque pourra alors se rembourser en piochant dans ces produits financiers. C'est une forme d'hypothèque de biens incorporels. Si la somme des produits nantis atteint le montant du prêt, alors le nantissement seul peut suffire à garantir le prêt. En revanche, dans le cas contraire, la banque peut exiger une hypothèque ou un cautionnement en supplément.

Prévoir des mensualités inférieures à son taux d'endettement

Si la mensualité du prêt immobilier atteint le taux d’endettement, cela signifie qu’en cas d’imprévu, et notamment de perte d’emploi ou de salaire inférieur à sa moyenne, il sera difficile pour l’emprunteur de faire face sans se servir dans l’épargne, si tant est qu'il en dispose. C’est un risque supplémentaire pris pour la banque. Pour ce faire, il faudra possiblement réduire le montant du prêt, donc réviser son projet d’achat ou de construction.

Emprunter à deux

Co-emprunter, c'est évidemment partager les risques, donc les diminuer par deux. Deux sources de revenus, deux évolutions de carrière, sont des éléments qui pèsent puisque ce sont les ressources globales du foyer qui sont prises en compte. L'assurance coûtera plus cher pour assurer le risque pour chacun, mais le montant du prêt pourra être à la hauteur des attentes des emprunteurs. C'est une garantie apportée à la banque. Si l'un des deux perd son emploi, il peut se retourner pendant que l'autre maintient son emploi et donc son salaire.

Souscrire un contrat d'assurance à une quotité de 200 %

Les banques exigent que la quotité de l'assurance emprunteur soit au moins égale à 100 % par crédit. La quotité correspond à la part du capital qui est garantie par l'assureur pour assurer le remboursement du crédit en cas de décès ou d'invalidité des co-emprunteurs. Toutefois, lorsqu'un prêt est contracté par des co-emprunteurs, ceux-ci représentent 200 % de quotité. En clair, chaque tête représente 100 % du capital. L'assurance de prêt immobilier liée au crédit est dite divisible. Cela signifie donc que les co-emprunteurs ont l'obligation de souscrire un contrat avec une quotité conjointe au moins égale à 100 %, qu'ils peuvent répartir comme ils le souhaitent. Toutefois, sans apport, pour rassurer la banque, il sera bon d'opter pour une quotité à 200 %. C'est une façon de montrer son engagement.

Par Vanessa Moinard - Publié le 19/12/2023

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